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華寶興業基金市場副總監:買房不如買房產股

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

近年來,全國各大城市房產價格輪番上漲,翻番倍數令人瞠目,以至于政府部門頻頻亮劍屢屢剎車,但房市至今仍然牛頭不降。與此同時,盡管監管部門呵護有加,股票市場還是在熊市中一波三折,至今雖有好轉仍舊未到兩

年前的高點,更不用奢談重回五年前的高點。鑒于通脹長期存在、本幣升值大勢所趨,我們不可避免需要投資股票和房產。在此背景下,到底是投資房產還是投資股票尤其是房地產股票呢?我們從風險收益特征著手分析。

首先來看潛在收益,也就是比較一下其市場價相對于合理估值的上漲空間。據不完全統計,A股市場主流房地產上市公司的市盈率為15―20倍,由于其在可預見的未來凈利潤增長率為20―30%,其動態市盈率為12―15倍,而全國主要城市的房產租金收益率為3―5%。且在可預見的未來無上升或明顯下降的趨勢,將其折算為市盈率為20―33倍,動態市盈率也是20―33倍。

相比之下,投資房產股票的市盈率只有投資房產市盈率的1/2到1/3,兩者的相對投資價值不言而喻。其實,房產的暴利來自一級市場而非二級市場。購買房產股,相當于賺取一級市場利潤,而購買具體的房產,相當于賺取二級市場利潤。只要開發商不隱藏利潤,我們購買股票的價格又相對合乎估值標準,自然投資房產股票比投資房產的潛在收益更高,而且時間越長,這種收益差距越大。這也難怪,萬科在深圳開發的房產價格自1990年底以來上漲了10―20倍,但其股價同期上漲了200倍以上。在香港,李嘉誠旗下的地產股和房產價格也呈現出同樣的走勢。

再看風險特性。就非系統風險而言,投資房產的風險比投資房產股的風險明顯要大。因為單個房產投資者購買房產有一定局限,而投資股票的選擇面寬還可組合投資,規避非系統風險的能力自然大得多。就系統風險而言,盡管都會受到諸如加息、加稅之類的沖擊,但品牌開發商應對沖擊的能力強于一般房產投資者,加上有的股票還有認購認沽權證的安排、有融資融券的便利,整個股市又有股指期貨之類的對沖工具,所以,投資房產股應對系統風險的手段也比投資房產要多。

最后,再看流動性。很顯然,投資房產不僅進出不便利,而且在房產價格調整市道中還有沖擊成本。除此之外,時間成本和交易成本都顯著偏高。

綜上所述,無論是從短期的相對估值來看,還是從兩者固有的風險收益特征和流動性特征來看,投資房產股都優于投資房產。這也難怪許多歐美人士終生都不以擁有住房為追求,而中國人發財致富則往往以置房置地為榮。(作者為華寶興業基金市場副總監)

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