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京投銀泰迷局

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

一周時間不到,京投銀泰()連續兩次低價逆襲,奪得北京玉淵潭與昌平東小口鎮熱點地塊。詭異的是,兩次競標結果尚未公開,結局就已經家喻戶曉,京投銀泰與北京市國土局如何洗清內幕嫌疑?

更令人擔心的是,兩幅地塊僅地價就高達93.5億元,早就高負債纏身的京投如何籌資,又如何開發?

詭異逆襲

仔細剖析京投銀泰兩次逆襲,其中點點蛛絲馬跡讓人疑竇重重。

北京西四環內玉淵潭地塊,無疑將成為2013年爭議最大的招標地塊。爭議來源于北京市國土局不可思議的操作。

1月18日,北京市國土局宣布,玉淵潭地塊招標中,京投聯合體以46.5億元出價擊敗首開聯合體,奪得該地塊。

在招標結果公開之前,京投銀泰股價連續2天猛漲,1月17日10%漲停,1月18日漲7.7%,市場流傳的說法是,京投已經拿到玉淵潭地塊。

同樣的逆襲發生在三天后。1月21日,昌平東小口鎮地塊招標中,京投聯合體以47億元的價格成功擊敗出價48.6億元的競爭對手首開聯合體,奪得該地塊。

仔細剖析京投銀泰兩次逆襲,其中點點蛛絲馬跡讓人疑竇重重。

作為京投聯合體的另一部分,北京市基礎設施投資有限公司“頗具預見性”地在2個月前就透露,作為6號線和10號線停車庫的五路居站,將建成一座集軌道交通停車場、居住、商業辦公、城市綠化等功能于一身的綜合樞紐,而五路居站所在位置就位于玉淵潭地塊之內。

京投銀泰的董秘鄧志高公開表示:“京投能夠拿下玉淵潭地塊完全是憑借自身‘地鐵物業’的定位,該項目有地鐵穿過的獨特性也決定了在開發過程中要充分考慮到安全等問題,京投具備這些方面的經驗。”

然而,一個公開的事實是,對手首開聯合體更不缺乏地鐵物業開發經驗,無論是歷史還是總量,京投都無法與之同日而語。因此外界對京投聯合體具備“地鐵物業開發經驗”并不表示認可。北京市基礎設施投資公司2個月前的預見,更加讓人懷疑有內幕。

而競標玉淵潭地塊的失敗者首開聯合體方面表示,除了提出52億元的競標價高于京投聯合體的中標價,為了爭取中標,他們還給出了增加1萬平方米的公租房建設的優惠條件。然而最后的事實表明,這種努力并未增加競標者的籌碼。

有業內人士質疑稱,“黃金地塊出讓就應該價高者得,以招標的名義賤賣優質地塊,是否涉嫌國有資產流失?尤其是拿地者為一級開發企業,請國土局公布評標專家及評分結果。”

舉債求地

雖然在低價拿地上屢試不爽,但作為一家巨額虧損的企業,購地款從何而來

公開財報顯示,京投在去年前三季凈虧損1.89億元,資產負債率達84%,短期借款27.4億元,一年內到期的非流動負債17.42億元,而持有貨幣資金5.1億元,也就是說當季資金缺口近40億元,購地款從哪來?

根據公開資料顯示,為了償還短期債款,去年下半年京投就開始著手拋售京外資產,截至目前,6個項目部分股權共賣出12.6億元,僅在去年12月31日當天就處置了2個項目的部分股權,除此之外,京投第二大股東中國銀泰已將其占總股本24.83%的無限售流通股股票悉數質押給了交通銀行()股份有限公司北京海淀支行,用作取得貸款

資產連拋是否緣于資金短缺?對此,京投董秘鄧志高對媒體的解釋是,賣掉外地項目部分股權是公司的安排,公司期望收回的資金可以保證參與北京一些潛在投資機會,公司也考慮了利潤上的籌劃和安排,希望可以實現一部分利潤。

有業內人士表示,以京投現在的資金狀況,即使是拿到已售資產的回籠資金,對于近94億的應付購地款亦是杯水車薪。

1月21日,業界傳出,國土局將扣除京投銀泰大股東一級開發的30億元報酬,屆時京投聯合體對玉淵潭地塊只需付16.5億元。鄧志高否認了這一消息,并稱46.5億元會按照公司51%、大股東49%的項目股權去等額支付,只是在過程中,大股東會提供貸款支持。

然而,作為大股東的北京基投的財務狀況亦不容樂觀,2012年前三季度剛剛發行20億元票據,其財務風險便被標普掛上了“極大”級的榜單。

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